Греческая программа «золотой визы» — одна из немногих в Евросоюзе, где инвестиционный порог входа исторически оставался ниже, чем у большинства конкурентов. Сегодня ситуация усложнилась: в 2024 году Греция дифференцировала минимальные суммы по зонам, и в Афинах, Салониках и на популярных островах порог вырос до €800 000. В остальных регионах страны действует порог €400 000, а в отдельных случаях — €250 000. Это делает программу одновременно гибкой и требующей точного понимания географии и структуры сделки до принятия решения.
Материал разбирает актуальные условия программы, логику выбора объекта, налоговую нагрузку, сроки и типичные ошибки инвесторов — без упрощений, характерных для базовых обзоров.
До реформы 2024 года минимальный порог для получения ВНЖ через недвижимость в Греции составлял €250 000 по всей стране. После изменений карта разделилась на три уровня.
€800 000 — Афины (Аттика), Салоники, острова с населением свыше 3 100 человек (Крит, Родос, Корфу, Санторини, Миконос и ряд других). Это наиболее ликвидные и туристически активные рынки, где спрос на аренду стабилен, но входной барьер теперь сопоставим с португальским или испанским.
€400 000 — все остальные регионы материковой Греции и острова с населением менее 3 100 человек. Здесь выбор объектов шире, конкуренция среди покупателей ниже, но и ликвидность при выходе — скромнее.
€250 000 — специальный случай: объекты коммерческой недвижимости, переведённые в жилой фонд, а также здания, признанные памятниками архитектуры и подлежащие реставрации. Этот порог сохранился, но требует дополнительной юридической проверки статуса объекта.
Важный нюанс: минимальная сумма — это стоимость одного объекта или совокупная стоимость нескольких объектов, приобретённых у одного продавца. Дробить покупку между разными продавцами для достижения порога нельзя. На практике инвесторы, ориентирующиеся на зону €400 000, нередко обнаруживают, что интересующий их объект формально находится в зоне €800 000 — граница проходит по муниципальным кадастровым единицам, а не по визуальной близости к туристическому центру.
Покупка недвижимости в Греции для иностранного гражданина предполагает несколько обязательных шагов, каждый из которых влияет на сроки и итоговые расходы.
Первый — получение греческого налогового номера (AFM). Без него невозможно открыть счёт в греческом банке и провести сделку. Процедура занимает от нескольких дней до двух недель в зависимости от загруженности налоговой службы и наличия всех документов.
Второй — открытие счёта в греческом банке. Это требование не является абсолютным для самой сделки, но необходимо для последующего обслуживания ВНЖ и уплаты налогов. Ряд банков работает с нерезидентами дистанционно, другие требуют личного визита.
Третий — due diligence объекта. Греческий кадастр исторически имел проблемы с регистрацией прав, особенно на островах и в сельской местности. Проверка чистоты титула, отсутствия обременений и соответствия объекта разрешённому использованию — не формальность, а реальная защита от потери инвестиции. Ошибка на этом этапе может стоить не только денег, но и отказа в ВНЖ, если объект впоследствии окажется с юридическим дефектом.
Четвёртый — нотариальное оформление и регистрация в кадастре. Нотариус в Греции — государственный чиновник, его участие обязательно. Регистрация в кадастре занимает от 1 до 3 месяцев в зависимости от региона.
Пятый — подача заявки на ВНЖ. После регистрации права собственности подаётся заявление в Министерство миграции. С момента подачи выдаётся временное свидетельство, позволяющее находиться в Греции и въезжать в страну. Карта резидента выдаётся в течение 2–4 месяцев.
Если вы разбираете конкретный объект под программу — имеет смысл заранее проверить его зональную принадлежность и юридический статус. Команда Vincent Capital помогает с анализом структуры сделки и расчётом реальных затрат: напишите на info@vinccapital.com с описанием объекта, разберём за 48 часов.
Транзакционные издержки в Греции — один из ключевых параметров, который инвесторы систематически недооценивают при первичном расчёте бюджета. Реальные затраты сверх стоимости объекта составляют ориентировочно 8–12% от цены сделки.
Налог на передачу права собственности (Transfer Tax) — 3,09% от кадастровой или рыночной стоимости (применяется большая из двух). Для новых объектов, введённых в эксплуатацию после 2006 года, вместо Transfer Tax применяется НДС — 24%, однако с 2020 года действует мораторий на НДС для жилой недвижимости, и большинство сделок проходит по ставке Transfer Tax.
Нотариальный сбор — около 1–1,5% от стоимости сделки. Гонорар адвоката — 1–2% (юридическое сопровождение обязательно для иностранных покупателей на практике, хотя формально не требуется законом). Агентская комиссия — как правило, 2–3% со стороны покупателя. Регистрационный сбор в кадастре — около 0,5%.
Ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) рассчитывается по кадастровой стоимости объекта. Для объектов стоимостью €400 000–800 000 он составляет ориентировочно €2 000–6 000 в год в зависимости от локации, площади и типа объекта. Кадастровая стоимость в Греции, как правило, ниже рыночной, что несколько снижает реальную нагрузку.
Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале: до €12 000 — 15%, €12 000–35 000 — 35%, свыше €35 000 — 45%. Для краткосрочной аренды (Airbnb и аналоги) действует отдельный режим с дополнительными требованиями к регистрации платформы и уплате взносов.
Греческий ВНЖ через инвестиции — это вид на жительство, а не гражданство и не право на работу по найму в Греции. Это принципиальное разграничение, которое часто упускают при сравнении программ.
Что программа даёт: право проживать в Греции без ограничений по срокам пребывания; безвизовый въезд в страны Шенгенского соглашения (до 90 дней в полугодие для третьих стран); право включить в заявку супруга/супругу и детей до 21 года (в ряде случаев — до 24 лет, если они являются студентами); возможность продления ВНЖ каждые 5 лет при сохранении объекта в собственности.
Что программа не даёт: право на работу по найму у греческого работодателя (самозанятость и ведение бизнеса — допустимы); автоматического налогового резидентства (для этого нужно проводить в Греции более 183 дней в году); гарантированного пути к гражданству — для натурализации требуется 7 лет фактического проживания и знание греческого языка.
Требование к минимальному пребыванию в стране для сохранения ВНЖ отсутствует — это одно из ключевых преимуществ греческой программы по сравнению с португальской или испанской, где требования к физическому присутствию жёстче. Инвестор может жить в любой точке мира и сохранять греческий ВНЖ, пока объект остаётся в его собственности.
Греческий рынок недвижимости восстанавливался после кризиса 2010-х годов медленно, но устойчиво. С 2018 по 2024 год цены в Афинах выросли на 60–80% в номинальном выражении. Туристические острова — Санторини, Миконос, Крит — показали ещё более выраженный рост, хотя и с более высокой волатильностью.
Доходность от краткосрочной аренды в туристических зонах составляет ориентировочно 5–9% годовых в евро при грамотном управлении. Долгосрочная аренда в Афинах — 3–5%. Разрыв между этими цифрами объясняется операционной нагрузкой краткосрочной аренды: управляющая компания берёт 20–30% от выручки, плюс расходы на обслуживание, страховку и периодический ремонт.
Ликвидность при выходе — умеренная. Рынок покупателей в сегменте €400 000–800 000 достаточно узкий, особенно за пределами Афин и топовых островов. Горизонт реализации объекта при необходимости продажи — 6–18 месяцев в зависимости от локации и состояния рынка. Инвесторы, рассчитывающие на быстрый выход, нередко обнаруживают, что ликвидность объекта существенно ниже ожидаемой — особенно если покупка делалась в расчёте на туристический поток, а не на локальный спрос.
Для предметного расчёта доходности по конкретному объекту с учётом налогов, управляющих расходов и реалистичной загрузки — напишите на info@vinccapital.com. Разбор занимает 48 часов.
Греческая программа конкурирует прежде всего с турецкой, португальской и испанской. Каждая из них имеет свой профиль риска и логику.
Турецкая программа предлагает самый низкий порог — $400 000 для ВНЖ и гражданства одновременно. Но Турция не входит в ЕС и не даёт шенгенского доступа, а политические и валютные риски существенно выше.
Португалия фактически закрыла прямую покупку жилой недвижимости для получения «золотой визы» в 2023 году — доступны фонды и коммерческая недвижимость. Испания объявила о закрытии своей программы в 2025 году. На этом фоне Греция остаётся одной из немногих юрисдикций ЕС, где прямая покупка жилья для ВНЖ по-прежнему работает.
Преимущество греческой программы — отсутствие требования к физическому присутствию, широкий выбор объектов в зоне €400 000 и относительно предсказуемая правовая среда. Недостаток — рост порогов в ключевых локациях, операционная сложность кадастра и умеренная ликвидность рынка за пределами туристических центров.
Подробнее о логике выбора между юрисдикциями — в материале «Инвестиции в зарубежную недвижимость: полное руководство для начинающих».
Разбираете конкретный объект? Команда Vincent Capital делает расчёт реальной доходности с учётом налогов, износа и рисков арендатора — за 48 часов. Напишите на info@vinccapital.com с описанием объекта.
Читайте также:
Греческая «золотая виза» остаётся рабочим инструментом для инвесторов, которым нужен шенгенский доступ без обязательства жить в стране. Реформа 2024 года сделала программу дороже в ключевых локациях, но не закрыла её — в отличие от Португалии и Испании. Ключевые развилки при входе: выбор зоны (€250 000 / €400 000 / €800 000), тип объекта, налоговая структура владения и реалистичная оценка ликвидности при выходе. Каждый из этих параметров влияет на итоговую доходность сильнее, чем разница в ценах между объектами.
Vincent Capital участвует собственным капиталом в каждом проекте, который предлагает инвесторам. Компания помогает с анализом объектов, структурированием сделок и подбором активов под конкретный бюджет и горизонт. Первый шаг — написать на info@vinccapital.com с описанием вашей ситуации. Ответ и предварительный разбор — в течение 48 часов.
Нет. Греческое законодательство требует, чтобы минимальная инвестиционная сумма была вложена в один объект или несколько объектов, приобретённых у одного продавца. Дробление покупки между разными продавцами для достижения порога не засчитывается. Это принципиальное ограничение, которое нужно учитывать при формировании стратегии входа.
Нет. Греческая программа не устанавливает минимального требования к физическому присутствию в стране. ВНЖ продлевается каждые 5 лет при условии, что объект недвижимости остаётся в собственности заявителя. Это одно из ключевых отличий греческой программы от ряда других европейских аналогов.
Ориентировочно 4–8 месяцев. Регистрация права собственности в кадастре занимает 1–3 месяца, рассмотрение заявки на ВНЖ — ещё 2–4 месяца. С момента подачи заявления выдаётся временное свидетельство, позволяющее въезжать в Грецию и перемещаться по Шенгену. Сроки варьируются в зависимости от региона и текущей загруженности миграционных органов.
Данный материал носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической или иной профессиональной рекомендацией, советом или предложением. Принимайте решения самостоятельно или обращайтесь к квалифицированным специалистам с учётом вашей конкретной ситуации.