Португалия долгое время оставалась одним из самых популярных маршрутов для получения европейского резидентства через инвестиции в недвижимость. Программа Golden Visa, запущенная в 2012 году, привлекла десятки тысяч инвесторов из разных стран — и претерпела существенные изменения к 2024–2026 годам. Сегодня прямая покупка жилой недвижимости в Лиссабоне или Порту уже не даёт права на ВНЖ: законодательство сузило перечень допустимых инвестиционных инструментов. Разобраться в том, что именно работает сейчас, какие суммы реально требуются и какие риски остаются за кадром — задача этого материала.
До 2023 года португальская Golden Visa позволяла получить ВНЖ через покупку жилой недвижимости на сумму от 500 000 евро (или от 350 000 евро в случае объектов под реновацию в определённых регионах). Это был один из самых доступных и понятных маршрутов в Европе. Однако под давлением жилищного кризиса и роста цен на недвижимость португальский парламент принял пакет реформ, который вступил в силу в 2024 году.
Ключевое изменение: покупка жилой недвижимости исключена из перечня допустимых инвестиций для получения Golden Visa. Это касается как Лиссабона и Порту, так и большинства других регионов страны. Инвестиции в коммерческую недвижимость формально сохранились, однако их правовой статус в контексте программы требует отдельной проверки на момент подачи заявки.
Для инвесторов, рассматривающих зарубежную недвижимость как инструмент получения резидентства, это принципиальный сдвиг: Португалия перестала быть «недвижимостным» маршрутом в классическом смысле и переориентировалась на финансовые инструменты и прямые инвестиции в экономику.
По состоянию на 2026 год программа Golden Visa сохраняет несколько рабочих треков. Минимальные пороги входа и условия:
На практике большинство новых заявителей выбирают трек через инвестиционные фонды: он прозрачен, не требует операционного управления и понятен с точки зрения due diligence. Фонды, как правило, инвестируют в португальскую недвижимость, стартапы или инфраструктуру — то есть косвенная экспозиция на рынок недвижимости сохраняется.
Оцениваете конкретную структуру входа в португальскую Golden Visa? Vincent Capital разбирает доступные треки, риски фондов и реальные сроки получения ВНЖ — за 48 часов. Напишите на info@vinccapital.com с описанием вашей ситуации.
Формальный минимум в 500 000 евро по треку через фонды — это только инвестиционная часть. Полная стоимость получения ВНЖ через Golden Visa включает несколько дополнительных статей, которые инвесторы нередко недооценивают на этапе планирования.
Государственные сборы составляют ориентировочно 5 000–8 000 евро на заявителя при первичной подаче и около 2 500–4 000 евро при продлении. Если в заявку включены члены семьи (супруг/супруга, дети, зависимые родители), сборы начисляются на каждого отдельно.
Юридическое сопровождение — обязательная статья расходов. Португальский адвокат, специализирующийся на иммиграционном праве, обходится в среднем от 3 000 до 8 000 евро в зависимости от сложности структуры и количества заявителей. Экономия на юридической поддержке на этом этапе — одна из наиболее частых ошибок: ошибки в документах приводят к отказам или задержкам на 6–12 месяцев.
Налоговые аспекты: при получении ВНЖ инвестор становится налоговым резидентом Португалии, если проводит в стране более 183 дней в году. Это активирует обязательства по декларированию мирового дохода. Для тех, кто не планирует постоянно жить в Португалии, статус NHR (Non-Habitual Resident) исторически давал льготы на 10 лет — однако программа NHR была реформирована в 2024 году и заменена схемой IFICI с более узким кругом бенефициаров.
Итого: реалистичный бюджет для одного заявителя без учёта инвестиционной суммы — от 15 000 до 25 000 евро на сопутствующие расходы. Для семьи из трёх человек — от 25 000 до 40 000 евро.
Это один из наиболее болезненных аспектов португальской программы. Иммиграционная служба Португалии (AIMA, ранее SEF) исторически работала с существенными задержками. По наблюдениям аналитиков Vincent Capital, реальные сроки от подачи полного пакета документов до получения карты резидента составляют от 12 до 24 месяцев — и это при корректно оформленных документах.
Процедура выглядит следующим образом:
Карта резидента выдаётся сроком на 2 года, затем продлевается ещё на 2 года, после чего — на 2 года. Через 5 лет владения статусом можно подать на постоянное резидентство или гражданство. Минимальное требование по физическому присутствию — 7 дней в первый год и 14 дней в каждые последующие два года. Это один из самых мягких режимов присутствия среди европейских программ.
Португальская Golden Visa конкурирует прежде всего с греческой и испанской программами. Если вас интересует сравнение, подробнее о каждом маршруте — в материалах о ВНЖ через недвижимость в Испании и ВНЖ через недвижимость в Греции.
Преимущества Португалии:
Ограничения и риски:
Для инвесторов, которые хотят именно купить недвижимость и получить ВНЖ — Греция сегодня выглядит более прямолинейным маршрутом с порогом от 250 000–800 000 евро в зависимости от региона. Португалия же остаётся привлекательной для тех, кто ориентирован на гражданство и готов работать с финансовыми инструментами.
Для предметного сравнения маршрутов под конкретный бюджет и цели — напишите команде Vincent Capital: info@vinccapital.com или @vinccapital в Telegram.
Программа Golden Visa — не просто административная процедура, а полноценная инвестиционная сделка с юрисдикционными рисками. Несколько аспектов, которые часто остаются за кадром маркетинговых презентаций.
Политический риск программы. Реформа 2023–2024 годов показала: условия могут меняться быстро и существенно. Инвесторы, которые начали процесс до реформы, оказались в переходном периоде с неопределёнными правилами. Нет гарантий, что программа не претерпит новых изменений — особенно в контексте продолжающегося жилищного кризиса в Португалии.
Риски инвестиционных фондов. Квалифицированные фонды, через которые сейчас идёт большинство заявок, инвестируют в реальные активы с рыночным риском. Срок блокировки капитала — как правило, 5–7 лет. Ликвидность ограничена. Доходность фондов варьируется от слабоположительной до умеренной (ориентировочно 3–7% годовых в евро), но не гарантирована. Выбор фонда требует отдельного due diligence.
Банковский комплаенс. Открытие счёта в португальском банке для нерезидентов из ряда юрисдикций стало существенно сложнее. Банки запрашивают расширенный пакет документов о происхождении средств, могут отказать без объяснения причин или затянуть процедуру на месяцы. Это критический этап: без счёта невозможно осуществить инвестицию.
Языковой и административный барьер. Часть документов и коммуникации с AIMA ведётся на португальском языке. Без местного юриста или агента навигация по системе крайне затруднена. Ошибки в документах — одна из главных причин задержек, которые обходятся в дополнительные месяцы ожидания и расходы на повторную подачу.
По наблюдениям аналитиков Vincent Capital, инвесторы, которые заходили в программу без предварительной структурной проработки, в среднем теряли от 6 до 12 месяцев на исправление ошибок — и несли дополнительные расходы от 5 000 до 15 000 евро.
Читайте также:
Португальская Golden Visa остаётся одной из наиболее привлекательных программ резидентства в Европе — прежде всего благодаря минимальным требованиям по присутствию и реальному пути к гражданству через 5 лет. Однако после реформы 2023–2024 годов это уже не «купи квартиру и получи ВНЖ»: программа требует работы с финансовыми инструментами, глубокого понимания комплаенс-процедур и терпения на этапе ожидания. Для инвесторов, готовых к этой логике, Португалия по-прежнему предлагает один из лучших соотношений требований и результата среди европейских юрисдикций.
Vincent Capital участвует собственным капиталом в каждом проекте, который предлагает инвесторам. Компания помогает с анализом доступных треков Golden Visa, выбором квалифицированных фондов, структурированием сделки и сопровождением до получения карты резидента. Первый шаг — написать на info@vinccapital.com с описанием вашей ситуации. Ответ и предварительный разбор — в течение 48 часов.
После реформы 2023–2024 годов покупка жилой недвижимости исключена из перечня допустимых инвестиций для Golden Visa. Приобрести квартиру в Лиссабоне или Порту как иностранец можно без ограничений, но это не даст права на ВНЖ. Для получения резидентства необходимо использовать один из оставшихся треков — прежде всего инвестиционные фонды от 500 000 евро.
Требование по физическому присутствию — одно из самых мягких в Европе: 7 дней в первый год действия карты и 14 дней в каждые последующие два года. Это позволяет сохранять резидентство, фактически не переезжая в Португалию. Через 5 лет при соблюдении этих условий можно подать на постоянное резидентство или гражданство.
Капитал блокируется на срок от 5 до 7 лет с ограниченной ликвидностью. Доходность не гарантирована — ориентировочно 3–7% годовых в евро, в зависимости от стратегии фонда. Существует риск частичной потери капитала. Выбор фонда требует отдельного due diligence: не все фонды, формально квалифицированные для программы, одинаково надёжны с инвестиционной точки зрения.
Данный материал носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической или иной профессиональной рекомендацией, советом или предложением. Принимайте решения самостоятельно или обращайтесь к квалифицированным специалистам с учётом вашей конкретной ситуации.