Выход из зарубежного актива — этап, который инвесторы нередко планируют хуже, чем вход. На стадии покупки всё внимание уходит на объект, юрисдикцию и структуру владения. Стратегия выхода остаётся на потом — и именно здесь формируется значительная часть итогового результата. В этом кейсе разобран реальный сценарий: инвестор входит в объект в Южной Европе, удерживает его четыре года и выходит с конкретным финансовым результатом. Разбираем, что было сделано правильно, где возникли сложности и какие решения определили итог.
Инвестор — резидент России, физическое лицо — приобрёл апартаменты в Португалии в 2020 году за €320 000. Объект расположен в Лиссабоне, в районе с устойчивым туристическим спросом. Покупка оформлена напрямую на физическое лицо — без SPV и без холдинговой структуры. Это решение в момент входа казалось логичным: меньше административных расходов, проще управление.
Цель при входе — получение арендного дохода на горизонте 3–5 лет с последующей продажей. Объект сдавался через платформу краткосрочной аренды, средняя загрузка составляла порядка 68–72% в год. Чистая доходность после операционных расходов и местных налогов — около 4,2% годовых в евро. Показатель скромный для краткосрочной аренды, но объект рассматривался в первую очередь как актив роста стоимости.
К 2024 году рыночная стоимость апартаментов выросла до €430 000–450 000 по оценкам местных брокеров. Инвестор принял решение о выходе. Именно здесь началась содержательная работа — и именно здесь обнаружились узкие места, которые не были проработаны при входе.
Первый шаг — инвентаризация всех факторов, влияющих на чистый результат. Валовой прирост стоимости выглядел привлекательно: порядка €110 000–130 000 на горизонте четырёх лет. Но до чистого результата нужно было пройти несколько слоёв.
Налог на прирост капитала в Португалии. Для нерезидентов — физических лиц — прирост капитала от продажи недвижимости облагается по фиксированной ставке. На момент сделки ставка составляла 28% от налогооблагаемой базы. База рассчитывается как разница между ценой продажи и скорректированной ценой покупки с учётом расходов на приобретение и улучшения. Это сразу снижало расчётный результат примерно на €28 000–32 000.
Валютный фактор. Инвестор вводил капитал в евро через конвертацию рублей по курсу 2020 года. Выход происходил в принципиально иных условиях. Репатриация средств в Россию в 2024 году — отдельная задача с учётом ограничений на трансграничные переводы. Часть средств планировалось оставить на европейском счёте.
Операционные расходы на выход. Комиссия агента — стандартно 3–5% от цены продажи в португальском рынке. Нотариальные и регистрационные расходы — на стороне покупателя, но часть транзакционных издержек несёт продавец. Итого транзакционные расходы на выход — порядка €15 000–18 000.
Аналитики Vincent Capital, подключившиеся к сопровождению на этапе подготовки к продаже, зафиксировали: без предварительного структурирования выхода инвестор рисковал потерять 30–35% от валового прироста только на налогах и транзакционных издержках. Это типичная ситуация для прямого владения через физическое лицо в юрисдикции с высокой ставкой налога на прирост капитала для нерезидентов.
Оцениваете выход из зарубежного актива? Vincent Capital разбирает структуру, налоговую нагрузку и реальный чистый результат — за 48 часов. Напишите на info@vinccapital.com с описанием объекта и юрисдикции.
После анализа ситуации был выработан план из нескольких элементов. Ни один из них не являлся экзотическим — речь шла о стандартных инструментах, которые просто не были задействованы при входе.
За четыре года владения в объект были вложены средства на ремонт и оснащение — суммарно порядка €18 000. Часть расходов была подтверждена документально, часть — нет. Налоговый консультант в Португалии помог восстановить документацию по максимуму: подтверждённые расходы уменьшают налогооблагаемую базу. В итоге база была снижена примерно на €14 000 — экономия на налоге составила около €3 900.
Объект был выставлен на продажу в начале туристического сезона — март–апрель. Это стандартная тактика для лиссабонского рынка: покупательская активность в этот период выше, а конкуренция среди продавцов ниже, чем летом. Цена листинга — €445 000. Итоговая цена сделки — €438 000. Дисконт от листинга составил менее 2% — результат выше среднего для рынка.
Покупатель — гражданин ЕС, приобретающий объект для личного использования с возможностью сдачи в аренду. Это упростило сделку: не требовалось дополнительных согласований, характерных для инвестиционных покупателей или нерезидентов ЕС. Срок от подписания предварительного договора до закрытия сделки составил около 60 дней — стандартный для Португалии.
Полностью избежать португальского налога на прирост капитала в данной структуре было невозможно — объект оформлен на физическое лицо-нерезидента. Однако консультант проверил применимость соглашения об избежании двойного налогообложения между Португалией и Россией. На момент сделки соглашение формально действовало, что позволило зачесть уплаченный в Португалии налог при расчёте российских налоговых обязательств — при условии корректного декларирования.
Это важный нюанс: при инвестициях в зарубежную недвижимость налоговые обязательства возникают одновременно в двух юрисдикциях, и их взаимодействие нужно прорабатывать заранее, а не в момент продажи.
Итоговый расчёт по сделке выглядел следующим образом (все цифры ориентировочные, округлённые):
Совокупная доходность за четыре года — порядка 40,5% в евро, или около 8,8% годовых в евро без учёта реинвестирования. Для прямого владения через физическое лицо в Южной Европе — результат в верхней части реалистичного диапазона, достигнутый в том числе за счёт грамотной подготовки к выходу.
Для сравнения: если бы инвестор вышел без предварительной работы — не восстановил документацию по расходам, не оптимизировал момент продажи, не проработал налоговый зачёт — чистый результат был бы ниже примерно на €18 000–22 000. Это не гипотетика: именно такой разрыв фиксируется между подготовленными и неподготовленными выходами в аналогичных сделках.
Обсудить параметры выхода из конкретного объекта можно с командой Vincent Capital: info@vinccapital.com или @vinccapital в Telegram.
Несколько выводов, которые применимы за пределами этого конкретного случая.
Структура владения при входе определяет налоговую нагрузку при выходе. Прямое владение через физическое лицо — самая простая структура, но не всегда самая эффективная. Для объектов стоимостью от €300 000–400 000 и выше стоит заранее моделировать налоговые последствия выхода. Структурирование сделки с зарубежного объекта — отдельная задача, которую лучше решать до покупки, а не после.
Документация расходов — прямые деньги. Каждый подтверждённый евро расходов на улучшения снижает налогооблагаемую базу. Инвесторы системно теряют на этом из-за отсутствия привычки хранить первичные документы по объекту.
Момент выхода имеет значение. Сезонность, рыночная конъюнктура, активность покупателей — всё это влияет на итоговую цену. Выход «когда удобно» и выход «когда выгодно» — разные решения с разными результатами.
Налоговый зачёт между юрисдикциями — не автоматический. Соглашения об избежании двойного налогообложения работают только при корректном декларировании в обеих странах. Это требует координации между налоговыми консультантами в каждой юрисдикции.
Наконец, стоит отметить: этот кейс — история успешного выхода. Но разбор неудачных инвестиций в зарубежную недвижимость показывает, что большинство потерь происходит именно на этапе выхода — из-за отсутствия заранее проработанной стратегии.
Vincent Capital участвует собственным капиталом в каждом проекте, который предлагает инвесторам. Компания помогает с анализом объектов, структурированием сделок и подготовкой к выходу — включая налоговое моделирование и координацию между юрисдикциями. Первый шаг — написать на info@vinccapital.com с описанием вашей ситуации. Ответ и предварительный разбор — в течение 48 часов.
Читайте также:
В большинстве европейских юрисдикций — от 2 до 6 месяцев с момента выставления объекта на продажу до закрытия сделки. В Португалии стандартный срок от подписания предварительного договора до нотариального закрытия — 45–90 дней. Дополнительное время уходит на подготовку: восстановление документации, налоговое планирование, выбор момента. Инвесторы, которые начинают готовиться к выходу за 3–4 месяца до желаемой даты продажи, как правило, получают лучший результат.
Налоговая нагрузка складывается из двух уровней: налог на прирост капитала в стране нахождения объекта и потенциальные обязательства по российскому налоговому законодательству. Ставки и база расчёта существенно различаются по юрисдикциям — от 15% до 35% и выше для нерезидентов. Соглашения об избежании двойного налогообложения позволяют зачесть уплаченный за рубежом налог, но только при корректном декларировании в обеих странах. Без предварительного расчёта налоговая нагрузка при выходе нередко оказывается неожиданно высокой.
В ряде юрисдикций срок владения влияет на ставку налога на прирост капитала или даёт право на освобождение. Это один из факторов при принятии решения о моменте выхода, но не единственный. Рыночная конъюнктура, арендный доход в период удержания, альтернативная доходность капитала и операционные расходы на содержание объекта — всё это нужно учитывать в совокупности. Решение «держать ещё год ради налоговой льготы» может быть верным или ошибочным в зависимости от конкретных параметров.
Данный материал носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической или иной профессиональной рекомендацией, советом или предложением. Принимайте решения самостоятельно или обращайтесь к квалифицированным специалистам с учётом вашей конкретной ситуации.