Недвижимость - самый востребованный и самый ценный актив. Приобретение элитной недвижимости - хороший способ диверсифицировать доходы, сохранить накопления или удачно инвестировать имеющиеся средства.

В настоящее время заработать на элитной недвижимости стало сложнее, но это все еще возможно. Сразу нужно рассчитывать, что это долгосрочная инвестиция, где есть свои риски. Также всегда нужно помнить о российских реалиях, законодательстве, и возможности его изменения.

Что такое элитное жилье?
Четких критериев отнесения недвижимости к элитной нет, они постоянно меняются. Так, в начале 2010-х, что в масштабах экономики, недавно, элитными объектами считались в столице дома с подземной парковкой и благоустроенной придомовой территорией. Теперь такие удобства есть даже в объектах комфорт-класса, на первый план вышли местоположение и инженерия. Расположение и уникальные характеристики вообще всегда в цене, вид на море и вид на Кремль - непреходящие ценности в мире недвижимости.

То есть, существуют критерии, которые меняются, но есть и постоянные. Из последних главный - стоимость. С большой вероятностью можно сказать, что объекты в Москве, где стоимость одного квадратного метра приближается к 400 000 рублей, являются элитными, если только продавец совершенно нескромно не завысил цену. Точно определить, является ли объект элитным и будет ли он расценивать как таковой в будущем, могут специалисты по рынку недвижимости, которые его изучают и мониторят. Чтобы приблизительно сориентироваться в объектах, можно указать на примерные виды и постоянные критерии элитной недвижимости.

Типы российской элитной недвижимости
Здесь можно выделить следующие объекты (список ориентировочный):
· вилла, роскошный загородный дом, особняк в классическом римском или итальянском силе, с большой площадью, уникальной архитектурой, садом и т.д.;
· пентхаус, то есть изолированное жилье на верхнем этаже здания, занимающее, как правило, весь этаж. Также его распространенные характеристики - расположение в центре города или в элитном районе, большая терраса с красивым видом, отсутствие соседей, собственные выход (лифт) и въезд на парковку;
· многоуровневые квартиры с лестницами между уровнями, позволяющая реализовать самые смелые дизайнерские решения;
· апартаменты - гостиничный номер или комплекс помещений для сдачи в аренду, подходящий под критерии элитного. В России они не относятся к жилью, что увеличивает налоговую ставку и не позволяет в них зарегистрироваться. Законопроект о придании апартаментам статуса жилья находится в Госдуме, но рассматривается уже длительный период времени.

Даже одноуровневую и относительно небольшую квартиру можно признать элитной, если она обладает какими-то особенными преимуществами и характеристиками.

Критерии элитной недвижимости
Из постоянных критериев можно назвать:
· местоположение, локация. Этот фактор ценится всегда. Но нужно учитывать, что ценность локации может меняться в зависимости от инфраструктуры, транспортной доступности и т.д. Всегда в цене - близость к центру города, водным или другим уникальным природным или архитектурным объектам;
· окружение, приватность, в том числе, наличие соседей аналогичного статуса, предоставление возможности избежать нежелательных контактов;
· уникальность дизайнерских или архитектурных решений, индивидуальный подход. Всегда больше ценятся ограниченные предложения, а не массовое производство, "ширпотреб";
· элитарность дома, объекта: историческая ценность, эксклюзивный проект, применение качественных материалов, инновационных инженерных и технических решений. Часто элитные дома называют клубными;
· инфраструктура дома и прилегающей территории.

Иногда достаточно только одного критерия. Нужно учесть, что часто через 10 лет большинство элитных объектов теряют стоимость, кроме действительно эксклюзивных.

Способы инвестирования, преимущества и риски
Можно выделить три основных способа инвестирования в элитную недвижимость:
· покупка перспективного объекта на этапе строительства или покупка недооцененного объекта и его перепродажа на пике стоимости. Перепродажа сразу же после покупки с хорошей "накруткой" удается в редких случаях, если найден востребованный и недооцененный объект (например, жилье продается при разводе или отъезде за границу). Чаще прибыль можно получить, удвоив инвестиции, вложенные в строительство с этапа котлована. Для реализации любого сценария нужно правильно оценить недвижимость и найти подходящую сделку;
· сдача в аренду, причем здесь возможна как сдача в краткосрочную аренду, так и в долгосрочную. Этот способ считается наименее доходным, но и наименее рискованным. Для управления объектами можно привлечь специализированную компанию. При выборе объекта стоит помнить, что у арендаторов всегда в цене виды на достопримечательности;
· коллективные вложения через паевые инвестиционные фонды, в которых инвестор участвует только деньгами (покупает пай), а вкладами занимаются другие участники, обладающие необходимой квалификацией. Это рискованный способ, прибыль не гарантирована и зависит от профессионализма и знаний портфельного управляющего, который принимает решения о вложениях.

Перепродажа элитной недвижимости редко "выстреливает", так как это более консервативный рынок. Вообще доходность здесь ниже, чем в секторе коммерческой недвижимости, зато заниматься "элиткой" престижнее.

Выбирая элитную недвижимость в качестве объекта инвестирования важно правильно оценить объект с точки зрения его чистоты (важно посмотреть историю возникновения собственности, удостовериться в правах на землю, получении разрешения на строительство и перепланировку и т.д.) и будущей доходности (будет ли спрос на объект в дальнейшем, для этого необходимо исследовать рынок и его закономерности).

Самые востребованные объекты сейчас - компактные, до 150 квадратных метров, но функциональные.