Инвестиции в коммерческую недвижимость (офисы, торговые площади, склады, автомастерские и другие нежилые помещения для бизнеса) намного менее популярны, чем инвестиции в жилье, хотя эксперты утверждают, что они гораздо более выгодны и могут обеспечить доходность в 10-14% годовых (а инвестиции в жилье только около 5%).

Вложения в жилье кажутся более понятными и надежными из-за знания рынка и особенностей ведения бизнеса. Вклады в коммерческую недвижимость, со своей стороны, предлагают больше вариантов инвестиций и объектов, но и большие затраты, усилия и риски.

Варианты инвестиций в коммерческую недвижимость, виды объектов
Способы вложить средства в коммерческую недвижимость:
· приобрести готовый или строящийся объект, а затем его перепродать с разовой накруткой или сдать в аренду и получать постоянно арендную плату;
· купить объект с арендаторами (действующими договорами аренды), уже готовый арендный бизнес;
· приобрести доли в ПИФ.

Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, но выбор уже намного больше, чем может предложить покупка жилого помещения. Также нужно учесть, что купить с целью перепродажи или аренды можно совершенно разные помещения.

Самые популярные объекты инвестиций
Что чаще всего покупают из коммерческой недвижимости, чтобы потом выгодно продать или сдать:
· офисы, это наименее хлопотный вариант, здесь не надо беспокоиться о соблюдении определенных показателей (площадь, расстояние до определенных объектов и т.д.) и можно получить приличный доход. Но есть риск не учесть определенные факторы рынка или стать жертвой форс-мажора (например, помещение впоследствии станет неликвидным из-за изменения инфраструктуры). Стоит учесть: транспортную доступность, расположение и близость госорганов, центра города, инфраструктуру (наличие парковки, торгового центра рядом и т.д.);
· торговые помещения. При выборе и производстве ремонта помещения необходимо учитывать несколько факторов, которые обусловлены требованиями законодательства: площадь (закон о наливайках ограничил продажу алкоголя в магазинах с небольшой площадью), цокольный этаж (запрещены некоторые виды деятельности), необходимость наличия высоких электрических мощностей, мест для разгрузки и т.д. Но и доходность здесь может быть выше, если, например, магазин расположен в густозаселенном районе. "Проходимость", расположение вблизи бойких мест вообще важный показатель для торговой точки. И нужно учесть, что он может меняться, впрочем, так же как и законодательные требования;
· мелкие предприятия по оказанию услуг (салоны красоты, прачечные, мастерские и т.д.). Здесь специфика практически идентична второму пункту, но не так важна проходимость, как "заметность" и потенциальные возможности создать свою базу клиентов (близость к большому предприятию, например, или удачное расположение в центре города).

Таким образом, у каждого объекта есть специфика, приобретая помещение, нужно сразу учитывать его возможности и представлять портрет идеального арендатора или покупателя.

При покупке всегда стоит обращать внимание на четыре фактора: транспортная доступность, инфраструктура, возраст помещения и доступность для перепродажи (дорогой объект труднее в дальнейшем быстро "сбыть" с рук). При сложении всех этих составляющих и оценке будущей доходности объекта может оказаться, что менее привлекательный на первый взгляд объект окажется более доходным за счет меньших изначальных вложений и рисков.

Поэтому стоит сравнить все факторы и рекомендуется даже применять формулу определения доходности (разделить сумму планируемой прибыли на сумму общих вложений).

Покупка готового бизнеса и ПИФ
Покупка готового бизнеса - менее рискованный и затратный вариант, который также способен принести серьезную прибыль (по оценкам экспертов больше, чем любые банковские вклады). Распространена покупка офисов и торговых точек с заключенными договорами купли-продажи.

Здесь нужно оценить чистоту и условия (в первую очередь, сумму) сделки, внимательно прочитать договор аренды (особое внимание стоит уделить процессу расторжения договора и изменения размера арендной платы) и учесть, что в течение нескольких лет будут только возвращаться затраты (что актуально и для покупки помещения для сдачи в аренду). Кроме того, законодательный форс-мажор никто не отменял.

Участие в паевом инвестиционном фонде предполагает наименьшее личное участие в бизнесе при получении негарантированной прибыли. Инвестор вступает в ПИФ, покупает паи, а выбор объектов инвестирования производится портфельными управляющими. Сумма инвестирования стартует от одного миллиона рублей, доходность может достигать 13% годовых. Инвестор значительно экономит время, кроме того, ему нет нужды заботиться о налогах. Риски здесь вполне очевидны - наличие прибыли и ее размер зависят от компетентности управляющего, кроме того, на доходность такого бизнеса могут влиять макроэкономические факторы.

Преимущества, риски и лайфхаки
При помощи инвестиций в коммерческую недвижимость можно заработать деньги, сохранить накопления, получить стабильный пассивный доход. Плюсы - возможность выбора, что предлагают далеко не все объекты инвестиций, относительная стабильность рынка недвижимости, невысокие риски полной утраты средств (кроме ПИФов). Минусом можно признать довольно долгую окупаемость (кроме перепродажи), необходимость дополнительных расходов и расчетов, знаний.

Даже при форс-мажорных обстоятельствах недвижимость остается недвижимостью, это солидный актив. Чтобы снизить расходы можно рассмотреть вариант покупки жилого помещения и перевода его в нежилое (но нужно учесть законодательство по оформлению перевода, сейчас требуется согласие всех жильцов многоквартирного дома). Если объект вдруг утратил ликвидность, стоит рассмотреть возможность перепланировки, достройки, ремонта и т.д.