Новая "проблемная" недвижимость
Новая "проблемная" недвижимость современного рынка Self-Storage и почему она является разумной инвестицией
Следя за объявлениями о продаже объектов self-storage, можно заметить, что "проблемные" активы стали встречаться все чаще. Ранее это было не так типично, так как большинство инвесторов избегали таких покупок. Этот термин обычно указывал на то, что объект требует серьезных улучшений и не приносит прибыли из-за различных факторов, связанных, например, с непригодной местоположением, которое новый владелец, возможно, не мог бы изменить.
Однако в современных условиях, с учетом активного строительного бума, начиная с 2015 года, и роста процентных ставок и строительных издержек, на рынке self-storage появилась новая категория "проблемных" активов, которая предлагает инвесторам значительные преимущества. Давайте рассмотрим, какие объекты попадают в эту категорию, каковы причины их проблем, и почему их приобретение может быть обоснованным решением.
Современные "проблемные" объекты
На данный момент многие объекты складской недвижимости, выставленные на продажу, представляют собой недавно построенные объекты, получившие акты ввода в эксплуатацию. И, несмотря на то, что исторически они не считались "проблемными", рыночные показатели указывают на их проблемный статус. Почему так произошло? Это связано с оценками банков и числами.
Часто владельцы таких активов переоценивают их стоимость, поскольку они должны выплачивать по займу больше, чем собственно стоимость недвижимости.
Причины неэффективности этих активов
На сегодняшний день, это происходит из-за двух главных факторов: изменения экономической ситуации и избыточного строительства. По сути, можно ожидать, что на рынок выйдет еще больше объектов, аналогичных описанным выше.
Если говорить о недостатках индустрии самообслуживания, то они заключаются в том, что процесс развития происходит с определенной замедленностью. Получение разрешения на строительство обычно занимает около года, затем требуется еще от шести месяцев до года на фактическое строительство. После завершения стройки, процесс аренды и стабилизации может занять еще около двух с половиной лет. Таким образом, до того как инвестиции начнут приносить прибыль, обычно проходит от трех до пяти лет.
Для разработчиков, этот период представляет риски. Что будет, если за это время процентные ставки удвоятся, арендные ставки упадут на 15%-20%, и будущая стоимость изменится с 5,5% до 7%? В таком случае, вы можете оказаться с нерентабельной недвижимостью.
Кроме того, некоторые инвесторы проявили излишнее усердие, покупая объекты с 5%-ной ставкой и начиная масштабное строительство. В настоящее время многие из этих кредитов на строительство приходят к концу, и банки пересматривают проекты, которые им предлагают финансировать. Другие объекты self-storage вынуждены рефинансировать свои первоначальные пятилетние кредиты.
Исходя из опыта индустрии с 2008 года, эти инвесторы могут быть вынуждены вложить дополнительные средства в свои проекты или даже продавать их. Многие предпочтут продать свои объекты. Итак, не удивляйтесь, если в 2020-х годах проблемные объекты self-storage станут новыми и благоприятными для инвестиций.
Искусство умной покупки
Приобретение новых, но недавно построенных, проблемных объектов самообслуживания по выгодным ценам - это искусство, которое часто подразумевает взаимодействие не только с продавцом, но и с кредитором.
Чтобы совершить разумную покупку, начните с анализа арендных ставок, используя реальные цифры (текущие или даже ниже текущих на 10%) при текущем уровне заполнения. Например, если объект открыт в течение двух месяцев и заполнен на 2,4%, то коэффициент загрузки составит 1,2% в месяц. Не уповайте на числа, которые вы могли бы достичь, а руководствуйтесь тем, что происходит на самом деле.
Затем, используя те же показатели, определите:
Давайте рассмотрим пример успешного инвестора, который процветал даже во времена экономического спада. Он предпочел подойти к банку, который держал кредит на проблемный актив, и предоставил свои финансовые возможности. Несмотря на изначальное нежелание банка, они пришли к общему соглашению. Он высказал идею о том, что если ему продадут недвижимость по ее реальной стоимости, а также предоставят кредит, он сможет приобрести другой проект, который банку, возможно, придется реализовать из-за невыплаты кредита. Таким образом, он оформил две сделки одновременно.
Сегодня на рынке можно применить подобную стратегию. Если у вас есть кредит на прибыльный объект недвижимости с низкой процентной ставкой, вы можете предложить банку взять кредит на второй, проблемный актив по условиям, которые вы считаете выгодными. Это безопасная сделка для банка. Мысль заключается в том, чтобы выгодно использовать ситуацию. Рассмотрите, какие преимущества вы можете предложить банку или продавцу, и при этом получить необходимую компенсацию для завершения сделки. Если продавец еще не готов на сделку, подождите. Если найдется другой покупатель, готовый заплатить больше, дайте ему эту возможность. Таких сделок будет еще много.
Сейчас настало время
Важно помнить, что наши возможности ограничены только творческим мышлением. Многие инвесторы и владельцы складов самообслуживания обычно привыкли видеть только процветание в отрасли, когда все идет на подъем. Но сегодня настало время быть осторожными, но при этом готовыми к действию.
Никогда прежде отрасль не сталкивалась с таким спадом, когда на рынках и в коммерческих зонах накапливается столько складских объектов, и арендные ставки имеют тенденцию снижаться. Эта новая реальность открывает новые возможности для инвестирования, и преимущество мелких инвесторов заключается в способности быстро адаптироваться и находить перспективные решения.
Этот вариант - лишь пример того, какими разнообразными могут быть возможности для инвестирования в готовые бизнесы. Мы исследуем рынок, чтобы предоставить вам широкий выбор для вашего успешного старта в предпринимательстве. Не упустите свой шанс начать с высокого старта и получить доход от первых дней работы.
Мы понимаем, что вопросы оценки достоверности данных, успешном проведении переговоров и надежном сопровождении сделки имеют решающее значение для вашего бизнеса. Мы готовы помочь вам с этим.
Наши опытные специалисты обладают глубоким пониманием бизнес-процессов и инвестиционной среды. Мы гарантируем проверенные методы анализа данных, что обеспечивает вам объективную картину предлагаемой сделки. Наши эксперты по переговорам с богатым опытом помогут вам достичь наилучших условий сделки.
Кроме того, наша команда предоставит вам полное сопровождение на каждом этапе. Мы стремимся к успешному завершению каждой сделки, обеспечивая вас надежной и эффективной поддержкой.
Если вы ищете надежного партнера для эффективной и безопасной сделки, обращайтесь к нам. Больше информации вы найдете на нашем официальном сайте https://vinccapital.com
Наш телеграм-канал: https://t.me/vinccapital
Следя за объявлениями о продаже объектов self-storage, можно заметить, что "проблемные" активы стали встречаться все чаще. Ранее это было не так типично, так как большинство инвесторов избегали таких покупок. Этот термин обычно указывал на то, что объект требует серьезных улучшений и не приносит прибыли из-за различных факторов, связанных, например, с непригодной местоположением, которое новый владелец, возможно, не мог бы изменить.
Однако в современных условиях, с учетом активного строительного бума, начиная с 2015 года, и роста процентных ставок и строительных издержек, на рынке self-storage появилась новая категория "проблемных" активов, которая предлагает инвесторам значительные преимущества. Давайте рассмотрим, какие объекты попадают в эту категорию, каковы причины их проблем, и почему их приобретение может быть обоснованным решением.
Современные "проблемные" объекты
На данный момент многие объекты складской недвижимости, выставленные на продажу, представляют собой недавно построенные объекты, получившие акты ввода в эксплуатацию. И, несмотря на то, что исторически они не считались "проблемными", рыночные показатели указывают на их проблемный статус. Почему так произошло? Это связано с оценками банков и числами.
Часто владельцы таких активов переоценивают их стоимость, поскольку они должны выплачивать по займу больше, чем собственно стоимость недвижимости.
Причины неэффективности этих активов
На сегодняшний день, это происходит из-за двух главных факторов: изменения экономической ситуации и избыточного строительства. По сути, можно ожидать, что на рынок выйдет еще больше объектов, аналогичных описанным выше.
Если говорить о недостатках индустрии самообслуживания, то они заключаются в том, что процесс развития происходит с определенной замедленностью. Получение разрешения на строительство обычно занимает около года, затем требуется еще от шести месяцев до года на фактическое строительство. После завершения стройки, процесс аренды и стабилизации может занять еще около двух с половиной лет. Таким образом, до того как инвестиции начнут приносить прибыль, обычно проходит от трех до пяти лет.
Для разработчиков, этот период представляет риски. Что будет, если за это время процентные ставки удвоятся, арендные ставки упадут на 15%-20%, и будущая стоимость изменится с 5,5% до 7%? В таком случае, вы можете оказаться с нерентабельной недвижимостью.
Кроме того, некоторые инвесторы проявили излишнее усердие, покупая объекты с 5%-ной ставкой и начиная масштабное строительство. В настоящее время многие из этих кредитов на строительство приходят к концу, и банки пересматривают проекты, которые им предлагают финансировать. Другие объекты self-storage вынуждены рефинансировать свои первоначальные пятилетние кредиты.
Исходя из опыта индустрии с 2008 года, эти инвесторы могут быть вынуждены вложить дополнительные средства в свои проекты или даже продавать их. Многие предпочтут продать свои объекты. Итак, не удивляйтесь, если в 2020-х годах проблемные объекты self-storage станут новыми и благоприятными для инвестиций.
Искусство умной покупки
Приобретение новых, но недавно построенных, проблемных объектов самообслуживания по выгодным ценам - это искусство, которое часто подразумевает взаимодействие не только с продавцом, но и с кредитором.
Чтобы совершить разумную покупку, начните с анализа арендных ставок, используя реальные цифры (текущие или даже ниже текущих на 10%) при текущем уровне заполнения. Например, если объект открыт в течение двух месяцев и заполнен на 2,4%, то коэффициент загрузки составит 1,2% в месяц. Не уповайте на числа, которые вы могли бы достичь, а руководствуйтесь тем, что происходит на самом деле.
Затем, используя те же показатели, определите:
- Стоимость проекта, когда капитализация достигнет 7%;
- Определите прибыль, которую хотите получить;
- Создайте свое предложение.
Давайте рассмотрим пример успешного инвестора, который процветал даже во времена экономического спада. Он предпочел подойти к банку, который держал кредит на проблемный актив, и предоставил свои финансовые возможности. Несмотря на изначальное нежелание банка, они пришли к общему соглашению. Он высказал идею о том, что если ему продадут недвижимость по ее реальной стоимости, а также предоставят кредит, он сможет приобрести другой проект, который банку, возможно, придется реализовать из-за невыплаты кредита. Таким образом, он оформил две сделки одновременно.
Сегодня на рынке можно применить подобную стратегию. Если у вас есть кредит на прибыльный объект недвижимости с низкой процентной ставкой, вы можете предложить банку взять кредит на второй, проблемный актив по условиям, которые вы считаете выгодными. Это безопасная сделка для банка. Мысль заключается в том, чтобы выгодно использовать ситуацию. Рассмотрите, какие преимущества вы можете предложить банку или продавцу, и при этом получить необходимую компенсацию для завершения сделки. Если продавец еще не готов на сделку, подождите. Если найдется другой покупатель, готовый заплатить больше, дайте ему эту возможность. Таких сделок будет еще много.
Сейчас настало время
Важно помнить, что наши возможности ограничены только творческим мышлением. Многие инвесторы и владельцы складов самообслуживания обычно привыкли видеть только процветание в отрасли, когда все идет на подъем. Но сегодня настало время быть осторожными, но при этом готовыми к действию.
Никогда прежде отрасль не сталкивалась с таким спадом, когда на рынках и в коммерческих зонах накапливается столько складских объектов, и арендные ставки имеют тенденцию снижаться. Эта новая реальность открывает новые возможности для инвестирования, и преимущество мелких инвесторов заключается в способности быстро адаптироваться и находить перспективные решения.
Этот вариант - лишь пример того, какими разнообразными могут быть возможности для инвестирования в готовые бизнесы. Мы исследуем рынок, чтобы предоставить вам широкий выбор для вашего успешного старта в предпринимательстве. Не упустите свой шанс начать с высокого старта и получить доход от первых дней работы.
Мы понимаем, что вопросы оценки достоверности данных, успешном проведении переговоров и надежном сопровождении сделки имеют решающее значение для вашего бизнеса. Мы готовы помочь вам с этим.
Наши опытные специалисты обладают глубоким пониманием бизнес-процессов и инвестиционной среды. Мы гарантируем проверенные методы анализа данных, что обеспечивает вам объективную картину предлагаемой сделки. Наши эксперты по переговорам с богатым опытом помогут вам достичь наилучших условий сделки.
Кроме того, наша команда предоставит вам полное сопровождение на каждом этапе. Мы стремимся к успешному завершению каждой сделки, обеспечивая вас надежной и эффективной поддержкой.
Если вы ищете надежного партнера для эффективной и безопасной сделки, обращайтесь к нам. Больше информации вы найдете на нашем официальном сайте https://vinccapital.com
Наш телеграм-канал: https://t.me/vinccapital