Кейс: как инвестор заработал на зарубежной недвижимости за 2 года

Двухлетний горизонт в зарубежной недвижимости — короткий по меркам класса активов. Большинство инвесторов рассчитывают на 5–7 лет. Тем интереснее разобрать кейс, где инвестор вошёл в объект в Южной Европе, получал арендный доход и вышел через 24 месяца с совокупной доходностью порядка 34% в валюте. Не потому что повезло — а потому что правильно выбрал точку входа, структуру владения и момент выхода.

Этот разбор — не история успеха ради вдохновения. Это анализ конкретных решений: что сработало, где был реальный риск и что можно повторить в схожих условиях.

Инвестор — физическое лицо с капиталом порядка 280 000 евро, готовый к двухлетней заморозке средств. Цель — валютная доходность выше депозита при умеренном риске. Прямые инвестиции в российские активы исключались по соображениям диверсификации.

После предварительного анализа нескольких юрисдикций выбор остановился на Португалии — конкретно на Лиссабонском пригороде с устойчивым туристическим и арендным спросом. Объект: двухкомнатная квартира площадью 68 кв. м в новом жилом комплексе на стадии завершения строительства. Цена входа — 245 000 евро, ещё около 18 000 евро ушло на транзакционные издержки: налог на передачу собственности, нотариус, регистрация, юридическое сопровождение.

Итого вложено: 263 000 евро. Оставшиеся средства — резерв на операционные расходы первого года.

Один из ключевых решений на входе — форма владения. Инвестор рассматривал два варианта: прямое владение как физическое лицо и покупку через португальское юридическое лицо (Lda — аналог ООО). В итоге выбрано прямое владение — по нескольким причинам.

Во-первых, горизонт был коротким: при двухлетнем сроке административные издержки на содержание компании (бухгалтерия, ежегодная отчётность, аудит) съели бы 4 000–6 000 евро без существенных налоговых преимуществ. Во-вторых, объект был единственным — диверсифицированный портфель через структуру не планировался. В-третьих, португальское законодательство предусматривает для нерезидентов понятный режим налогообложения арендного дохода с фиксированной ставкой.

Подробнее о логике выбора структуры владения при зарубежных сделках — в материале «Кейс: структурирование сделки с зарубежного объекта».

Управление объектом передано местной управляющей компании — комиссия 18% от арендного дохода. Это выше среднего по рынку (обычно 12–15%), но компания специализировалась на краткосрочной аренде и обеспечивала загрузку на уровне 78–82% в год.

Объект сдавался в краткосрочную аренду через несколько платформ. Средняя ставка — порядка 110–130 евро в сутки в высокий сезон (май–октябрь) и 65–80 евро в низкий. С учётом загрузки и комиссии управляющей компании чистый арендный доход за первый год составил около 16 400 евро, за второй — 17 800 евро (небольшой рост за счёт повышения ставок и улучшения позиций объекта на платформах).

Суммарный арендный доход за 24 месяца: порядка 34 200 евро. Это около 13% от суммы вложений за два года, или примерно 6,5% годовых в чистом виде — после всех операционных расходов и комиссий, но до налогов.

Налог на арендный доход для нерезидентов в Португалии взимается по фиксированной ставке. После его уплаты чистая арендная доходность составила порядка 5,2% годовых. Это ниже, чем обещают некоторые брокеры при продаже зарубежных объектов — но это реальная цифра, а не маркетинговая.

Оцениваете конкретный объект за рубежом? Vincent Capital делает расчёт реальной доходности с учётом налогов, управляющей компании и транзакционных издержек — за 48 часов. Напишите на info@vinccapital.com с описанием объекта.

Арендный доход — важная, но не главная составляющая результата. Основной вклад внёс прирост стоимости объекта. За 24 месяца квартира выросла в цене с 245 000 до примерно 310 000 евро — прирост порядка 26,5%. Это выше среднего по рынку Лиссабона за тот же период (рынок рос на 10–14% в год), но объект изначально выбирался с дисконтом к аналогам: застройщик продавал последние квартиры в комплексе по ценам ниже рыночных, чтобы закрыть продажи до сдачи объекта.

Точка входа с дисконтом — это не удача, а результат анализа. Инвестор сравнивал цены на аналогичные объекты в радиусе 500 метров, смотрел на динамику сделок в районе за предыдущие 18 месяцев и оценивал мотивацию застройщика. Дисконт составил около 8–10% к рыночной цене на момент покупки — это и стало «встроенной» доходностью ещё до старта аренды.

Инвесторы, которые не проводят сравнительный анализ цен перед входом, в среднем переплачивают 7–12% от рыночной стоимости — и эта переплата напрямую съедает будущую доходность. Особенно болезненно это проявляется при коротком горизонте, когда нет времени ждать, пока рынок «догонит» цену покупки.

Решение о выходе принималось не по календарю, а по рыночной логике. К концу второго года стало очевидно несколько сигналов: активность покупателей в районе выросла, аналогичные объекты уходили за 4–6 недель, а местные агенты фиксировали снижение предложения. Одновременно инвестор получил альтернативный вариант для реинвестирования с более высоким потенциалом.

Объект был выставлен на продажу через местное агентство. Комиссия агента — 3% от цены сделки (стандарт для Португалии). Сделка закрылась за 5 недель по цене 308 000 евро — чуть ниже первоначального ориентира, но в пределах разумного торга.

Итоговые расходы на выход: агентская комиссия ~9 240 евро, налог на прирост капитала для нерезидентов (по применимой ставке на тот момент) — порядка 14 500 евро. Чистая выручка от продажи: около 284 260 евро.

Для сравнения с другими сценариями зарубежных инвестиций — в том числе с неудачными — см. материал «Кейс: неудачная инвестиция в зарубежную недвижимость — разбор ошибок».

Сведём цифры:

• Вложено на входе: 263 000 евро
• Чистый арендный доход за 2 года (после налогов): ~27 300 евро
• Чистая выручка от продажи: ~284 260 евро
• Итого получено: ~311 560 евро
• Прибыль: ~48 560 евро
• Совокупная доходность за 24 месяца: ~18,5% в евро
• Среднегодовая доходность: ~9% годовых в валюте

Цифра в 34% в заголовке — это валовая доходность до налогов и расходов на выход, которую часто фигурирует в маркетинговых расчётах. Реальная чистая доходность — 18,5% за два года, или порядка 9% годовых в евро. Это честная цифра, и она всё равно существенно выше большинства консервативных инструментов в той же валюте за тот же период.

Для понимания, как такие результаты соотносятся с другими классами активов, полезен обзор «Лучшие инвестиции в 2026 году: доходность 8–40% по 9 классам активов».

Три решения, которые определили результат:

• Вход с дисконтом. Покупка у мотивированного застройщика на финальной стадии продаж дала 8–10% «встроенной» доходности до старта аренды. Это требует анализа рынка, а не просто выбора объекта из каталога.
• Правильная структура управления. Краткосрочная аренда через профессиональную УК с высокой загрузкой дала на 1,5–2 п.п. больше, чем долгосрочная аренда того же объекта. Комиссия выше, но и результат выше.
• Своевременный выход. Продажа в момент высокого спроса, а не по истечении заранее установленного срока. Рынок диктовал момент — инвестор его считал.

Что не было учтено и создавало риск: валютный риск (инвестор конвертировал рубли в евро на входе — курс мог сыграть в обратную сторону), риск снижения туристического потока (форс-мажор), риск изменения налогового режима для нерезидентов (в Португалии он менялся несколько раз за последние годы).

Обсудить параметры аналогичной сделки можно с командой Vincent Capital: info@vinccapital.com или @vinccapital в Telegram — разберём структуру под конкретный бюджет и горизонт.

Читайте также:

• Инвестиции в зарубежную недвижимость: полное руководство для начинающих
• Кейс: успешная инвестиция в зарубежную недвижимость — цифры и выводы
• Кейс: неудачная инвестиция в зарубежную недвижимость — разбор ошибок
• Кейс: структурирование сделки с зарубежного объекта
• Как начать инвестировать в зарубежную недвижимость с нуля

Двухлетний кейс в Португалии показывает: короткий горизонт в зарубежной недвижимости работает, если три условия выполнены одновременно — вход с дисконтом, эффективное управление в период владения и дисциплинированный выход по рыночному сигналу. Убери любое из трёх — и доходность падает до уровня, где транзакционные издержки начинают съедать смысл сделки.

Vincent Capital участвует собственным капиталом в каждом проекте, который предлагает инвесторам. Компания помогает с анализом объектов, структурированием сделок и подбором активов под конкретный бюджет и горизонт. Первый шаг — написать на info@vinccapital.com с описанием вашей ситуации. Ответ и предварительный разбор — в течение 48 часов.

Ориентировочный минимум — от 150 000–200 000 евро в ликвидных европейских локациях. При меньшем бюджете транзакционные издержки (налог на передачу, нотариус, агент при выходе) составят слишком высокую долю от суммы сделки и существенно снизят итоговую доходность. Короткий горизонт требует либо значимого дисконта на входе, либо высокой арендной загрузки — иначе расходы на вход и выход не окупаются.

Три ключевых риска: валютный (конвертация на входе и выходе может изменить рублёвый результат кардинально), ликвидности (объект может не продаться в нужный момент по целевой цене) и регуляторный (изменение налогового режима для нерезидентов — в ряде юрисдикций это происходило неожиданно). Риск снижения стоимости объекта при коротком горизонте особенно чувствителен: нет времени ждать восстановления рынка.

В туристических локациях краткосрочная аренда, как правило, даёт на 1,5–3 п.п. выше чистой доходности при грамотном управлении. Но она требует профессиональной УК, более высоких операционных расходов и зависит от туристического потока. Долгосрочная аренда стабильнее, проще в управлении, но даёт меньший доход. Выбор зависит от локации, типа объекта и готовности инвестора к операционной вовлечённости.

Данный материал носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической или иной профессиональной рекомендацией, советом или предложением. Принимайте решения самостоятельно или обращайтесь к квалифицированным специалистам с учётом вашей конкретной ситуации.