Кейс: портфель из 5 объектов зарубежной недвижимости — диверсификация на практике

Диверсификация в зарубежной недвижимости — это не просто покупка объектов в разных странах. Это управление несколькими юрисдикциями, валютами, правовыми системами и операционными моделями одновременно. В этом кейсе разбираем реальную логику построения портфеля из пяти объектов в четырёх юрисдикциях: как принимались решения, где возникли неожиданные сложности и что в итоге дала диверсификация на практике.

Инвестор — частное лицо с капиталом порядка 2,5 млн евро, сформированным преимущественно в российских активах. Горизонт — 7–10 лет. Задача: перенести часть капитала в зарубежные активы, обеспечить валютную диверсификацию, получить арендный доход и защиту от страновых рисков. Прямой продажи объектов в ближайшие 3–4 года не планировалось.

Принципиальное ограничение: инвестор не хотел концентрироваться в одной юрисдикции. Опыт знакомых, потерявших ликвидность на турецком рынке в 2021–2022 годах, сделал диверсификацию не просто предпочтением, а жёстким условием. При этом операционное управление объектами предполагалось передать локальным управляющим компаниям — самостоятельно заниматься арендой не планировалось.

После анализа рынков и консультаций портфель был сформирован следующим образом:

• Объект 1 — Дубай (ОАЭ): апартаменты в строящемся жилом комплексе в районе Dubai South. Стоимость входа — около 280 000 евро. Покупка на стадии off-plan с рассрочкой от застройщика. Расчётная доходность от аренды после сдачи — 6–7% годовых в дирхамах.
• Объект 2 — Дубай (ОАЭ): готовые апартаменты в JVC (Jumeirah Village Circle). Стоимость — около 210 000 евро. Объект уже в аренде, доходность — 6,5% годовых. Цель — немедленный денежный поток.
• Объект 3 — Таиланд (Пхукет): кондоминиум в туристической зоне с гарантированной доходностью от управляющей компании — 7% годовых в тайских батах на 3 года. Стоимость — около 180 000 евро.
• Объект 4 — Португалия (Лиссабон): небольшая коммерческая единица (студия под краткосрочную аренду) в историческом районе. Стоимость — около 320 000 евро. Доходность — 4,5–5% годовых в евро, с потенциалом роста стоимости.
• Объект 5 — Грузия (Тбилиси): апартаменты в апарт-отеле с управлением. Стоимость — около 95 000 евро. Доходность — 10–12% годовых в долларах. Высокая доходность компенсировалась меньшим размером позиции и более высоким страновым риском.

Итоговый капитал в объектах — около 1,085 млн евро. Остаток был сохранён в ликвидных инструментах как резерв под операционные расходы, налоги и возможные реинвестиции. Это решение оказалось правильным — и вот почему.

Оцениваете конкретную сделку? Vincent Capital разбирает структуру, риски и реальную окупаемость — за 48 часов. Напишите на info@vinccapital.com с параметрами сделки.

На этапе планирования портфель выглядел логично. На практике появились три проблемы, которые не были в полной мере учтены заранее.

Португальский объект изначально рассматривался как «тихая гавань» в евро с умеренной доходностью. Однако при детальном анализе выяснилось, что краткосрочная аренда (Alojamento Local) в Лиссабоне облагается по ставке, существенно снижающей чистую доходность. Дополнительно — муниципальные ограничения на выдачу новых лицензий AL в ряде районов. В итоге объект был переориентирован на среднесрочную аренду (1–6 месяцев), что снизило доходность до 3,8–4% годовых. Это всё ещё приемлемо для евровой позиции, но ниже первоначального расчёта.

Ошибка здесь типичная: инвесторы часто оценивают доходность до налогов и без учёта регуляторных ограничений конкретного района — и разрыв между валовой и чистой доходностью в европейских юрисдикциях может достигать 30–40%.

Гарантированная доходность 7% в тайских батах звучала убедительно. Но бат за период владения ослаб к евро примерно на 8–9%, что фактически обнулило доходность в пересчёте на базовую валюту инвестора. Управляющая компания выполнила свои обязательства — проблема была не в ней, а в валютном риске, который не был захеджирован и не был в полной мере осознан на входе.

Для инвесторов, только начинающих работать с зарубежной недвижимостью, этот момент часто остаётся в слепой зоне: доходность в местной валюте и доходность в валюте инвестора — принципиально разные показатели.

Пять объектов в четырёх странах означают пять управляющих компаний, четыре налоговых режима, несколько банковских счетов и постоянный мониторинг. Даже при делегировании управления инвестор тратил порядка 3–4 часов в неделю на коммуникацию, отчёты и решение текущих вопросов. Это не критично, но важно закладывать в расчёт — особенно если портфель планируется расширять.

Через два года после формирования портфеля картина выглядела следующим образом.

Дубайские объекты показали наилучший результат. Готовые апартаменты в JVC генерировали стабильный арендный поток с доходностью около 6,5% годовых. Off-plan объект в Dubai South был сдан в срок и вышел на аренду с доходностью 6,2%. Дополнительно — рост стоимости обоих объектов составил ориентировочно 15–20% в дирхамах за два года, что при пересчёте в евро дало существенную прибавку к совокупной доходности.

Грузинский объект обеспечил самую высокую текущую доходность — около 11% годовых в долларах. При этом страновые риски пока не материализовались, хотя инвестор рассматривает выход из этой позиции в горизонте 1–2 лет — с реинвестированием в более стабильную юрисдикцию.

Португальский объект работает как «якорная» евровая позиция с умеренной доходностью и потенциалом роста стоимости. Таиландский — переосмыслен: после окончания гарантийного периода инвестор рассматривает продажу и перераспределение капитала.

Совокупная доходность портфеля за два года — ориентировочно 7,5–8% годовых в евро с учётом всех налогов, управленческих расходов и валютной переоценки. Это выше, чем дал бы один объект в Европе, и ниже, чем мог бы дать концентрированный дубайский портфель — но с принципиально иным профилем риска.

Для понимания того, как выглядит успешная инвестиция в зарубежную недвижимость в цифрах, важно учитывать именно совокупную доходность — а не только арендный поток отдельного объекта.

По итогам двух лет инвестор сформулировал несколько выводов, которые изменили бы структуру портфеля при повторном входе.

Меньше юрисдикций — глубже анализ каждой. Четыре юрисдикции для портфеля такого размера — это на одну-две больше, чем оптимально. Лучше три юрисдикции с более крупными позициями, чем пять с распылением капитала и внимания.

Валютный риск — отдельная строка в анализе. Доходность в местной валюте должна быть скорректирована на прогнозируемую волатильность курса. Для экзотических валют (бат, лари) — с дополнительным дисконтом или хеджированием.

Налоговая структура — до сделки, не после. Вопрос о том, через какую структуру владеть объектом и как будет облагаться доход, должен быть закрыт до подписания договора. Переструктурирование после входа обходится дороже и не всегда возможно. Подробнее о том, как структурировать сделку с зарубежным объектом, — в отдельном разборе.

Резервный капитал — обязателен. Сохранение части капитала вне объектов оказалось правильным решением: он использовался для покрытия налоговых платежей в Португалии и операционных расходов в переходный период по дубайскому off-plan объекту.

При сумме инвестиции от 500 000 евро и нескольких юрисдикциях имеет смысл сделать предварительный анализ структуры до входа — это занимает 2–3 дня и часто меняет решение о составе портфеля. Напишите на info@vinccapital.com — разберём вашу ситуацию за 48 часов.

Если вас интересует обратная сторона — разбор неудачной инвестиции в зарубежную недвижимость показывает, как те же ошибки выглядят в более жёстком сценарии.

Читайте также:

• Инвестиции в зарубежную недвижимость: полное руководство для начинающих
• Кейс: успешная инвестиция в зарубежную недвижимость — цифры и выводы
• Кейс: неудачная инвестиция в зарубежную недвижимость — разбор ошибок
• Кейс: структурирование сделки с зарубежного объекта
• Что такое инвестиции в зарубежную недвижимость и как они работают

Диверсификация в зарубежной недвижимости работает — но не автоматически. Портфель из пяти объектов в четырёх юрисдикциях дал совокупную доходность 7,5–8% годовых в евро при умеренном риске. Это результат не случайного набора объектов, а осознанного распределения по валютам, типам активов и горизонтам. Главное, что показал этот кейс: риски диверсифицированного портфеля не исчезают — они перераспределяются. Валютный риск, налоговая нагрузка и операционная сложность требуют такого же внимания, как выбор самого объекта.

Vincent Capital участвует собственным капиталом в каждом проекте, который предлагает инвесторам. Компания помогает с анализом объектов, структурированием сделок и подбором активов под конкретный бюджет и горизонт. Первый шаг — написать на info@vinccapital.com с описанием вашей ситуации. Ответ и предварительный разбор — в течение 48 часов.

Для капитала до 2–3 млн евро оптимальным считается 3–4 объекта в 2–3 юрисдикциях. Большее количество объектов увеличивает операционную нагрузку и распыляет внимание без пропорционального снижения риска. Каждая дополнительная юрисдикция — это отдельная налоговая система, банковские счета и управляющая структура.

Три наиболее распространённых: валютный риск (доходность в местной валюте ≠ доходность в базовой валюте инвестора), налоговая нагрузка в конкретной юрисдикции и районе, а также операционные расходы на управление несколькими объектами. В совокупности они могут снизить реальную доходность на 2–4 процентных пункта относительно первоначального расчёта.

Начните с определения базовой валюты и горизонта — это задаёт логику выбора юрисдикций. Затем — анализ налоговой структуры владения до входа в каждую сделку. И обязательно — резервный капитал вне объектов: как правило, не менее 15–20% от суммы инвестиций. Только после этого имеет смысл переходить к выбору конкретных объектов.

Данный материал носит исключительно информационный характер и не является инвестиционной, юридической или иной профессиональной рекомендацией, советом или предложением. Принимайте решения самостоятельно или обращайтесь к квалифицированным специалистам с учётом вашей конкретной ситуации.